Sunlight & Scenery: When the Neighbor’s Expansion Encroaches
“My neighbor is building out to the end of his property line, and my once beautiful, bright kitchen has turned dank and sunless. Besides, the value of my property is now reduced by thousands of dollars. Can the Beis Din please issue a stop order?”
The Shulchan Aruch outlines to what extent new construction by a homeowner may block the sun from illuminating the neighbor’s home. Aside from establishing the specific measure of daylight that must be maintained to allow for completing daily tasks, there is little leeway in halachic literature to support the neighbor-claimant on the above issue. There is no discussion in sifrei halachah for another, similar popularly professed right—that a neighbor’s new or expanded home may not block scenic views; most halachic authorities, and many contemporary Batei Dinim, would not consider arguments that a neighbor’s construction infringes on an owner’s quality of life, or even a loss in property value, by the obstruction of sunlight or scenery. For the neighbor-in-construction to be found liable there would have to be hezek (objective damage) beyond the loss of something desirable to the homeowner.
While a neighbor on an adjoining lot has little recourse, halachah is clear on the prohibition of building on someone else’s property without reshus (permission). Therefore, construction on multi-home properties requires permission from the condo board or co-owners.
Nonetheless, with regard to construction on privately owned property, there are poskim who encourage discussing expansion plans with the near neighbors before work begins as good practice.
נזקי שכנים: הסתרת שמש או נוף בהלכה
נתחבטו בזה הרבה במציאות ימינו, דקפדי אינשי בכ״ז. ובאמת, לא מצינו בש״ס ופוסקים מהנ״ל.
ואכן השואל בשו״ת מהרלב״ח סמ״ד ס״ל הכי. אבל מהרלב״ח בתשובתו (הובא בפת״ש סקנ״ד סק״ח) כ׳ שאין לו ליזהר אלא שלא יאפיל או שלא יזיקנו בראי׳, אבל אם הרחיק ד״א וכו׳ אין חשש אע״פ שמונע ההבטה מנגד, שהיזק ראי׳ שנינו, מניעת ראי׳ לא שנינו. וכבר כתב כן בשו״ת תומת ישרים סקנ״ט שכשמונעו מלראות רה״ר אין בכך כלום. ועד״ז הוא בכנה״ג (סקכ״ט, הובא גם בפת״ש שם). וראה גם שו״ת משאת משה חו״מ סי׳ ס.
וכמעט מפורש כן בשו״ע (שם סכ״א, וכן שם סכ״ו ובסמ״ע שם סקס״א. ואף שבכותל של ד״א בלא״ה א״י לראות - הרי יכול לראות למקומות רחוקים יותר).
ובפרט, שידוע מראש, שכמ״פ בונים אחרים בכ״מ במשך הזמן באופן שהנוף מוסתר. וסבור וקיבל.
לאידך, בשו״ת מבי״ט ח״א סשכ״ג (הא׳ - נסמן בש״ך סקנ״ד סקכ״ה) דמצי לטעון שמונע אותו מלהביט למרחוק. ועד״ז הוא בתשו׳ מהר״א ששון סקצ״ב. (ויתכן שגם הוא כיון רק באופן שרוצה לראות שדותיו, עיי״ש בשו״ת מהרלב״ח בארוכה. וכ״ה להדיא, בין הדברים, בל׳ מהר״א ששון שם). ובשו״ת מהרש״ם ח״ג סשע״ו שיכול לומר קים לי. (אלא, דשקו״ט בכאן מי בגדר מוחזק. ולרוה״פ - המזיק בגדר מוחזק. וכ״ד מהרש״ם עצמו בשו״ת ח״א ס״ל. ואכ״מ. וצ״ע מש״כ כאן דוקא באופן שבנה כבר. וראה אצלנו בגדרי קים לי (והשייך לזה) במ״מ וציונים להלכה יומית אות תרצא).
אבל המסתיר פתח חנות חבירו שאני, דאיכא דררא דממונא - עיי״ש בשו״ת מהרש״ם. ומפורש כן בשו״ת תומת ישרים הנ״ל. וקצ״ע שלא ציין לזה.
ולענין טענת מניעת אויר - ברמב״ן ב״ב נט, א בשלילת שי׳ רבינו אפרים, ״שדן אותם בדין חדש, שלא הוזכר בגמ׳ הרחק חלון משום אויר״. וכמ״ש ביד רמ״ה ב״ב סרע״א, דלאו כולי בתי חזי לכוי דבי זיקא. ועיי״ע בשו״ת הרמ״ה סרצ״ד. ושאני מניעת אורה, שבית שאי״ב אורה מה הוא שוה (כל׳ הרא״ש ב״ב פ״א ס״כ).
ובשו״ת הרשב״א ח״ג סקנ״ו, והובא להלכה ברמ״א סקנ״ד סכ״ה לענין מניעת אויר לאוצר - מיירי כשיש הפסד ממון עי״ז. וכ״כ בתשו׳ מהר״א ששון הנ״ל לחלק בזה. וצע״ק משו״ת הרשב״א ח״ב ס״א בסו״ד שכ׳ בזה״ל שיש לגופו של חלון חזקה להיכנס ממנו אוויר או להציץ ממנו דרך כרמים. וצ״ל כנ״ל, שכוונתו רק באויר לאוצר, ולא באויר סתם. ועד״ז להציץ דרך כרמים - דהיינו לפקח על פועליו. ולענין טענת מניעת שמש - ראה מהר״א ששון שם. שו״ת מהרש״ך ח״א סצ״ה, והעתיק דבריו (שלא בשמו) במהר״א ששון שם. והו״ד שניהם - בשו״ת בית דוד חו״מ סע״ה.
ומצד ירידת ערך המקום, ובפרט כששילם ע״ז להדיא - ראה שו״ת הרא״ש כלל ה ס״ג (אפי׳ כשפוחתו מדמיו). שם ס״ז. ד״מ חו״מ רסי׳ קנז. והעתיקו גם ברמ״א סקע״א ס״א. וראה משה״ק בדגו״מ שם. פת״ש שם סק״ב. שו״ת חת״ס אוח סכ״ו. שם סכ״ט. שו״ת בי״צ חו״מ ס״מ סק״ב. (ובמק״א ראיתי מצויין לשם, בהשמטות לחו״מ סי״ד). העמק שאלה או״ח ס״ב. עזרת ישראל סי׳ קל. מהרש״ם ח״ט סקמ״ד. חזו״א ס״ח סקי״ז. ומכלל דבריהם דברינו. ואכ״מ.
ומדבריהם מובן ג״כ שבשותפים אפשר לעכב. ול״ש בזה כופים על מדת סדום.